Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un angajament juridic prin care două părți se obligă reciproc: una să vândă și cealaltă să cumpere un bun la un preț stabilit. Acest contract preliminar este diferit de contractul efectiv de vânzare-cumpărare și trebuie să respecte atât condițiile de fond (capacitate, consimțământ, obiect, cauză), cât și pe cele de formă, conform legislației în vigoare la momentul încheierii sale, potrivit principiului „tempus regit actum”.
Pe scurt, promisiunea sinalagmatică creează un drept de creanță pentru fiecare parte, corelativ obligației celeilalte de a încheia contractul promis. Dacă una dintre părți refuză să încheie contractul la termenul convenit, cealaltă poate cere instanței fie executarea silită prin echivalent, fie rezoluțiunea contractului, însoțită de daune-interese, sau chiar pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să înlocuiască actul de vânzare-cumpărare.
Pentru terenurile agricole situate în extravilan, Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare, impune condiții speciale de validitate, pe lângă cele generale, atât pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cât și pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să înlocuiască acest act. Aceste prevederi legale sunt de aplicare imediată și trebuie respectate în toate cazurile în care instanța este chemată să verifice îndeplinirea condițiilor de validitate pentru astfel de hotărâri.
Înalta Curte de Casație și Justiție a decis că procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014 se aplică și promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii, atunci când acestea privesc terenuri agricole situate în extravilan. De asemenea, legea se aplică și cererilor de chemare în judecată depuse anterior, care au ca obiect pronunțarea unor hotărâri ce țin loc de acte autentice de vânzare-cumpărare.
Nerespectarea obligațiilor impuse de Legea nr. 17/2014 poate atrage nulitatea relativă a promisiunii de vânzare-cumpărare. Totuși, instanța poate ordona îndeplinirea formalităților necesare în timpul procesului, mai ales în ceea ce privește obținerea avizelor și respectarea dreptului de preempțiune.
În concluzie, deși instanța poate suplini unele condiții de validitate, aceasta nu poate pronunța o hotărâre care să înlocuiască un contract de vânzare-cumpărare dacă nu sunt îndeplinite toate condițiile speciale impuse de Legea nr. 17/2014. Singura excepție, conform Codului Civil, este suplinirea consimțământului promitentului care refuză nejustificat să încheie contractul promis, aceasta fiind o condiție generală de validitate.
Această interpretare subliniază importanța respectării stricte a condițiilor de validitate în cazul promisiunilor de vânzare-cumpărare, mai ales în contextul terenurilor agricole situate în extravilan, unde legislația impune reguli clare și stricte.
